Типові помилки про податкове вирахування при продажу та купівлі квартири

Про те, що кожен платник податків має право на податкове вирахування при придбанні або продажу квартири, знають навіть ті, хто ніколи в своєму житті угод з нерухомістю не здійснював.

При цьому і продавці, і покупці житла майже однаково часто припускаються помилок при визначенні розміру цієї компенсації. Про найпоширеніших помилках при визначенні розміру податкового відрахування розповіла податковий консультант, директор компанії «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Найпоширеніші помилки продавців

Найпоширеніша омана продавців щодо податкового вирахування полягає в тому, що вони впевнені: якщо протягом одного року вони продали одну квартиру і купили іншу замість за більшою ціною (тобто весь дохід був вкладений в покупку нової квартири, і витрати в результаті виявилися більшими отриманого доходу від продажу), податок платити не доведеться. Насправді для податкових органів продаж квартири і покупка нової - це два абсолютно різних дії. Зменшити розмір оподатковуваної бази в даному випадку можна, тільки відібравши від вартості, за якою квартира була продана, витрати, раніше пов'язані з її ж придбанням, але ніяк не витрати на купівлю нової квартири.

1 мільйон рублів множимо на 0,13 (13% - ставка податку на дохід для фізичних осіб) і отримуємо 130 тисяч рублів - розмір податку.

Якщо продавець раніше ніколи не користувався податковим вирахуванням при покупці квартири (2 мільйони рублів), він може зменшити розмір податку ще на 2 мільйони рублів. У такому випадку при продажу квартири з нашого прикладу податок платити йому не доведеться.

3 Частина продавців вважають: якщо вони продають квартиру, яка була отримана в дар, і в договорі на такий об'єкт вказана якась оціночна вартість квартири, вони зможуть зменшити податки на цю суму. Однак для квартир, отриманих за договором дарування, максимальний відрахування, на який може бути зменшена база оподаткування, становить 1 мільйон рублів (оскільки у продавця не було витрат, пов'язаних з придбанням цього об'єкта). І навіть якщо в договорі дарування ви вказали 3 або 5 мільйонів рублів, ця сума не буде враховуватися як витрати.

4 Іншою поширеною помилкою продавців є те, що якщо продавець є пенсіонером, тобто на даний момент вже не має власного доходу, при продажу квартири він може скористатися тільки вирахуванням в 1 мільйон рублів або зменшити розмір податку на суму витрат, понесених раніше на покупку продаваної квартири. «Якщо пенсіонери продають квартиру і купують іншу квартиру замість протягом одного календарного року, вони мають право на зменшення оподатковуваної бази на суму податкового вирахування при покупці (2 мільйони рублів, за умови що раніше вони ніколи не користувалися цим майновим податковим вирахуванням). Якщо був дохід, з якого можна утримати податок (дохід, отриманий при продажу квартири), непрацюючий пенсіонер (а також студент, дитина) має право зменшувати дохід на цей вирахування, щоб не платити податок », - пояснює Ольга Ботова.

2 мільйони, помножені на 0,7 (сума отриманого при продажу доходу), мінус 1,2 мільйона рублів (витрати на придбання цієї квартири) дають в результаті 200 тисяч рублів (розмір оподатковуваної бази). Помноживши це значення на 0,13, отримаємо 26 тисяч рублів - розмір податку, який належить сплатити продавцеві цієї квартири.

Поширені помилки покупців

1 На практиці досить поширені угоди між близькими родичами, які відбуваються спеціально для отримання майнового податкового вирахування при покупці (260 тисяч рублів при вартості об'єкта 2 і більше мільйонів рублів). Тим часом податковий орган в такому випадку відмовить у виплаті вирахування. Згідно зі статтею 105 Податкового кодексу РФ, майнові відрахування не надаються, якщо угода відбувається взаємозалежними особами. Взаємозалежними визнаються подружжя, батьки, діти (в тому числі усиновлені), повнорідні та неповнорідні брати і сестри. Інші родичі взаємозалежними не зважають.

2 Найпоширенішою помилкою покупців є те, що вони погоджуються на вказівку в договорі в якості суми угоди 1 мільйона рублів.

3 Багато покупців вважають: якщо квартира, в зв'язку з купівлею якої виникло право на отримання майнового податкового відрахування, була продана, то вони втратили право на отримання майнового податкового відрахування, пов'язаного з її придбанням (максимальна сума: 13% з 2 мільйонів рублів). Насправді це не так. Якщо раніше квартира була придбана, при цьому у покупця збереглися документи, що підтверджують понесені на її покупку витрати, він має право одержати відрахування в зв'язку з її придбанням.

4 Якщо квартира куплена в сумісну або в часткову власність, то кожен покупець має право на відрахування до 2 мільйонів рублів. На ділі він має право на відрахування пропорційно своїй частці у власності на цей об'єкт.

Наприклад, якщо два власника придбали об'єкт в часткову власність (у кожного одна друга частки) за 3 мільйони рублів, кожен з них зможе отримати податкове вирахування тільки в розмірі 13% з 1,5 мільйона рублів, незважаючи на те що максимальна сума податкового вирахування - 2 мільйони рублів. Надалі вони зможуть добрати не одержані зараз суму вирахування при покупці інших об'єктів.

Наприклад, квартира була куплена за 4 мільйони рублів в спільну власність батьків і двох дітей, кожен з них володіє 1/4 об'єкта, таким чином, кожному платнику податків покладено відрахування в розмірі 1 мільйона рублів (1/4 від 4 мільйонів рублів - вартості об'єкта) . Батьки при цьому можуть отримати податкове вирахування за дитину, таким чином розмір податкового вирахування для них збільшиться до 2 мільйонів рублів на кожного з батьків.

5 Якщо раніше покупець отримував податкове вирахування, пов'язаний з придбанням квартири, він не має права на якісь відрахування в подальшому. У тому випадку якщо він не отримував відрахування з суми фактично сплачених банку відсотків за цільовим кредитом, отриманим на покупку житла, він може заявити на отримання цього вирахування.

Це тільки найбільш поширені помилки продавців і покупців житла, пов'язані з майновим податковим вирахуванням.