Ціна договору пайової участі
- визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації забудовником, термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва і гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва - тут;
- терміни оплати за договором пайової участі - тут.
У цій статті розглянемо ціну договору пайової участі та підстави для її зміни.
Формулювання умови про ціну договору пайової участі
Відповідно до статті 5 Закону 214-ФЗ ціна договору визначається як розмір грошових коштів, що підлягають сплаті учасником пайового будівництва для будівництва (створення) об'єкта пайового будівництва. Зазвичай в договорі вказують також вартість квадратного метра площі квартири.
Для пайовика найголовніше, щоб ціна договору пайової участі, яку він повинен сплатити, була прямо позначена сумою в рублях і копійках.
Формулювання ціни договору пайової участі може виглядати так (формулювання 1):
Допускається вказувати ціну договору як суму грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкта пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника, тобто приблизно так (формулювання 2):
Ціна Договору становить ________________ руб. (________________________) гривень, ПДВ не обкладається.
Ціна Договору включає в себе грошові кошти на відшкодування Забудовнику витрат на будівництво (створення) об'єкта пайового будівництва в розмірі _____________ крб. (______________________________________________________) рублів і грошові кошти на оплату послуг Забудовника за виконання його обов'язків за Договором в розмірі 218 185 руб. (Двісті вісімнадцять тисяч сто вісімдесят п'ять) гривень.
Друге формулювання застосовується зазвичай, якщо забудовник сам не веде будівельно-монтажні роботи, а займається лише організацією процесу будівництва.
Іноді винагороду забудовника визначається як різниця між сумою коштів, отриманих від пайовиків, і фактичними витратами на будівництво. Тоді формулювання умови про ціну договору може виглядати так (формулювання 3):
4.1. Ціна Договору ________________ руб. (________________________) гривень, ПДВ не обкладається, що підлягає сплаті Учасником пайового будівництва Забудовнику, складається з суми грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво Об'єкту пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг Забудовника.
4.2. При цьому під грошовими коштами, що надійшли на оплату послуг Забудовника є різницею між грошовими коштами, що надійшли від Учасника пайового будівництва і фактично витраченими на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкта пайового будівництва. Розмір грошових коштів на оплату послуг Забудовника визначається на дату закінчення будівництва.
Таке формулювання виглядає дещо підозріло, але нічого кримінального в ній немає.
Просто забудовник хоче відтягнути дату визнання свого доходу з метою оподаткування на самий кінець будівництва.
У договорі з таким формулюванням умови про ціну треба подивитися, чи є підставою для зміни ціни договору перевищення фактичних витрат на будівництво над грошовими коштами, що надійшли від учасника. Якщо така підстава для зміни ціни НЕ вказано, то таке формулювання відображає тільки відносини забудовника з податковою інспекцією, і будь-які можливі подальші вимоги з боку забудовника про доплату з цієї причини будуть незаконними.
А якщо таку умову зазначено, то в договорі має бути передбачений і порядок обгрунтування і докази цього перевищення, що взагалі-то не так просто зробити. Але договори з такою умовою без докладної консультації з юристом підписувати дуже ризиковано.
Зміна ціни договору
Ціна договору рідко залишається незмінною. Але порядок і умови зміни ціни повинні бути прямо вказані в договорі (пункт 2 статті 5 Закону 214-ФЗ). Причому причини зміни ціни можуть бути будь-які, в Законі 214-ФЗ обмеження не встановлені.
Зміни ціни договору пов'язані:
1) Зі зміною вартості квадратного метра площі;
2) Зі зміною площі.
Зміна ціни договору, та й будь-яке інше зміна умов договору оформляється додатковою угодою сторін до договору пайової участі, яке так само, як і основний договір, підлягає державній реєстрації.
Зміна вартості квадратного метра
Деякі забудовники чи через недосвідченість, чи то з конкурентних міркувань занижують вартість своїх об'єктів, і коли фактичні витрати на будівництво виявляються більше, починаються проблеми у пайовиків.
Тому і застерігають на кожному розі - не вірте занадто низькими цінами, доплати не уникнути. І в такій ситуації, у пайовика немає варіантів - він «потрапив», незалежно від умов договору про ціну і її зміні, і кожен сам вирішує, підписувати додаткову угоду із забудовником про зміну ціни або вимагати повернення грошей.
Зміна вартості квадратного метра може бути також пов'язане з порядком оплати ціни договору. Оплата в розстрочку завжди призводить до збільшення вартості, і відсоток підвищення ціни можна порівняти з відсотком по іпотеці.
Ще одна «засідка» може ховатися в формулюваннях умов договору про ціну і її зміні. Зазвичай мається на увазі, що кошти, що сплачує учасником, покривають всі витрати забудовника на будівництво і доведення об'єкта до стану, в якому він повинен бути зданий учаснику.
Тому перелік витрат забудовника в договорі не вказують.
2.5. Ціна договору повинна бути змінена шляхом укладення додаткової угоди при виникненні необхідності виконання додаткових робіт в Квартирі, не передбачених п.3.1.3 цього договору, і при виникненні у Забудовника додаткових витрат, пов'язаних з введенням Об'єкту в експлуатацію і не передбачених цим договором.
Такі договори підписувати не варто, це бездонна бочка.
Взагалі, без задньої думки забудовники не будуть писати в договорі те, що однозначно сформульовано в Законі 214-ФЗ. Так немає особливої необхідності писати, що грошові кошти, отримані від учасника, забудовник має право витрачати тільки для будівництва об'єкта нерухомості (будинки) і введення його в експлуатацію, оскільки в статті 18 Закону 214-ФЗ сказано, що кошти, що сплачує учасниками пайового будівництва по договором, підлягають використанню забудовником тільки для будівництва (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості в наступних цілях:
1) будівництво (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості відповідно до проектної документації або відшкодування витрат на їх будівництво (створення);
2) відшкодування витрат на придбання, в тому числі оформлення, права власності або права оренди, права суборенди на земельні ділянки, на яких здійснюється будівництво (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості;
3) відшкодування витрат на підготовку проектної документації та виконання інженерних вишукувань для будівництва (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості, а також на проведення експертизи проектної документації і результатів інженерних вишукувань в разі, якщо проведення такої експертизи є обов'язковим;
4) будівництво систем інженерно-технічного забезпечення, необхідних для підключення (приєднання) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості до мереж інженерно-технічного забезпечення, якщо це передбачено відповідною проектною документацією;
5) відшкодування витрат у зв'язку з внесенням плати за підключення (приєднання) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості до мереж інженерно-технічного забезпечення;
7) відшкодування витрат на підготовку документації з планування території та виконання робіт з облаштування забудованої території за допомогою будівництва об'єктів інженерно-технічної інфраструктури, якщо будівництво (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості здійснюється на земельній ділянці, наданій забудовнику для комплексного освоєння в метою житлового будівництва, або земельні ділянки, утворених в межах земельної ділянки, наданої забудовнику для комплексного освое ня з метою житлового будівництва.
І все - перелік закритий.
Забудовник використовує кошти, що сплачує учасниками пайового будівництва за договором, виключно для будівництва (створення) їм багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості відповідно до проектної документації.
Тому в договорах дольової участі з'являлися такі, наприклад, перли:
3.1. Забудовник зобов'язується:
Загалом, на мій погляд, треба уникати договорів з надмірно докладним перерахуванням того, що регулюється Законом 214-ФЗ - «диявол криється в деталях», і ці деталі треба вивчати з лупою.
У моєму останньому договорі також сформульовано умову про зміну вартості квадратного метра:
4.1 Ціна Договору, встановлена в п. 4.1, може бути змінена за згодою Сторін в разі зміни економічної ситуації безпосередньо вплинула на виконання Сторонами прийнятих на себе зобов'язань по Договору. Зміна ціни Договору відповідно до цього пункту можливо тільки за умови подання зацікавленою стороною доказів неможливості виконання умов Договору при збереженні колишньої ціни Договору.
Умова, прямо скажемо, небезпечне для учасника, тому тільки репутація забудовника спонукала мене все-таки підписати договір з такою умовою. Забудовник, правда, запевняв, що це про всяк випадок, і у них такого ще не було (це вірно). Але я попередила, що така угода про зміну ціни договору буду підписувати тільки через суд.
Про зміну ціни договору в зв'язку зі зміною площі напишу пізніше, а то знову багато вийшло.